Yapı sektöründe sıkça karşılaşılan ve büyük maliyet, zaman kayıplarına yol açan temel hatalardan biri, ruhsat projesinden metraj çıkarılmaya çalışılmasıdır. Bu yazıda, “Ruhsat Projesi” ile “Uygulama Projesi” arasındaki yasal, teknik ve pratik ayrımı net bir şekilde ortaya koyarak, metrajın neden yalnızca uygulama projesi üzerinden yapılabileceğini açıklıyoruz. Bu ayrımı doğru anlamak, hem proje yönetimi hem de sözleşme süreçleri açısından kaçınılmaz bir zorunluluktur.
Yasal ve Teknik Açıdan Net Ayrım: İki Farklı Proje, İki Farklı Amaç
Yapı üretim sürecindeki en kritik karışıklık, projelerin amacının netleştirilmemesinden kaynaklanır. Mevzuat, bu iki proje türünü açıkça ayırmıştır:
- Ruhsat Projesi (Prensip Proje): Amacı, yapının imar mevzuatına uygunluğunu göstermek ve yapı ruhsatı almaktır. 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne dayanır. Bu projeler, genel prensipleri ve sistem şemalarını gösterir, ancak detaylı imalat bilgisi, kesin ölçüler veya malzeme spesifikasyonları içermez. Dolayısıyla “yapılabilirliği onaylatmak” içindir.
- Uygulama Projesi (İmalata Esas Proje): Amacı, işin nasıl, hangi malzeme ve detaylarla yapılacağını eksiksiz tarif etmektir. Kamu işlerinde Kamu İhale Mevzuatı’na (4734-4735 SK) ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi’ne, özel sektör işlerinde ise yine Yapım İşleri Genel Şartnamesi ve teknik standartlara göre hazırlanır. Tüm kotlar, ölçüler, bağlantı detayları, malzeme kaliteleri ve imalat yöntemleri bu projede belirlidir. Dolayısıyla “inşa etmek” için olmazsa olmaz teknik dokümandır.
⚖️ İki Proje Türünün Karşılaştırmalı Analizi
| Kriter | Ruhsat Projesi (Prensip Proje) | Uygulama Projesi (İmalata Esas Proje) |
|---|---|---|
| Yasal Dayanak | 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği | Kamu İşleri İçin: Kamu İhale Mevzuatı (4734-4735 SK) ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi. Özel Sektör İşleri İçin: Yapım İşleri Genel Şartnamesi, sözleşme şartları ve teknik standartlar (TS, ISO vb.). |
| Temel Amacı | Yapı ruhsatı almak, yapılabilirlik ve mevzuata uygunluğu göstermek | İmalatın nasıl yapılacağını, tüm detaylarıyla tarif etmek |
| İçerik Detayı | Genel prensipler, mimari kütle, sistem şemaları | Tüm ölçü, kot, malzeme spesifikasyonu, imalat detayı, bağlantı çözümleri |
| Metraj Esası | OLAMAZ. Eksik ve yoruma açık veri içerir. | OLMAK ZORUNDA. Metraj, keşif ve sözleşmenin tek teknik dayanağıdır. |
| Kullanım Yeri | Belediye ruhsat birimleri | Şantiye, imalat kontrolü, keşif, sözleşme, hak ediş ödemeleri |
❌ Ruhsat Projesinden Metraj Çıkarmanın Kaçınılmaz 3 Büyük Riski
- Değişken ve Kontrolsüz Maliyet: Ruhsat projesinde tanımlanmayan boru çapı, kanal güzergahı veya ekipman detayları uygulama aşamasında netleştiğinde, bu bir “keşif artışı” değil, baştan eksik ve yanlış yapılmış bir metrajın düzeltilmesidir. Bu durum proje bütçesini altüst eder.
- İhale ve Sözleşme İhtilafları: Kamu İhale Kanunu (4734), ihale dokümanlarının tüm istekliler tarafından aynı şekilde anlaşılabilir ve karşılaştırılabilir olmasını şart koşar. Eksik bir ruhsat projesi üzerinden yapılan metrajla hazırlanan sözleşmeler, teknik olarak sağlam bir zemine oturmadığı için uyuşmazlık ve hak taleplerinin ana kaynağı haline gelir.
- Proje Yönetiminde Çöküş: Yüklenici, projedeki belirsizlikleri bir risk olarak görür ve teklifine yüksek ihtiyat payları ekler veya iş sırasında sürekli revizyon ve ek bedel talepleri ile ilerler. İdare/tedarikçi ise süreci kontrol edemez, zaman ve maliyet artışına mahkum olur.
✅ Doğru ve Sorunsuz Süreç İçin 4 Adım
- Adım: Ruhsat Alın
Ruhsat projesini tamamlayın ve yapı ruhsatınızı alın. Bu, sürecin yasal başlangıç noktasıdır. - Adım: Projeyi Detaylandırın
Ruhsat projesini, tüm mühendislik disiplinlerinde (mekanik, elektrik, statik vb.) detaylandırarak eksiksiz bir “Uygulama Projesi” haline getirin. - Adım: Metrajı Doğru Çıkarın
Metraj, keşif ve maliyet analizlerini yalnızca bu tamamlanmış uygulama projesi üzerinden hazırlayın. - Adım: Sağlam Zeminde İlerleyin
İhale dokümanlarınızı, sözleşmenizi ve şantiye yönetiminizi, bu net ve detaylı proje ile metraj üzerine inşa edin.
📌 Sonuç ve Anahtar Mesaj
“Ruhsat projesinden metraj yapılır mı?” sorusunun tek ve kesin cevabı “Hayır”dır. Bu yaklaşım, teknik bir hata olmanın ötesinde, projenin finansal ve hukuki sağlığını tehlikeye atar. Doğru maliyetlendirme, şeffaf ihale süreçleri ve sorunsuz bir uygulama için her zaman “Uygulama Projesi” temel alınmalıdır. Bu ayrımı doğru yapmak, taraflar için zaman, para ve emekten büyük bir tasarruf anlamına gelir.
