Tadilat yapılan binaların, kalan ekonomik ömrünü kesintiye uğramadan tamamlayabilmesi için deprem, sel, toprak kayması vb. doğal afetlere karşı yeterli güvenliğe sahip olmaları gerekir. Bu bağlamda bina, “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik”in yayınlanma tarihinden daha önce inşa edilmiş ve deprem etütü yapılmamış ise öncelikle deprem etüdü yaptırılmalıdır. Söz konusu yönetmelik esas olarak “depreme dayanıklı binalar için hesap kuralları, yeni yapılacak betonarme, çelik ve yığma yapıların tasarım kuralları ile mevcut binaların deprem güvenliğinin belirlenmesi” kısımlarından oluşmaktadır.
Tadilat yapılacak binanın depreme dayanıklı olabilmesi için yapı taşıyıcı sistemlerinin mümkün olduğu kadar bu Yönetmelik’te tanımlanan düzensizlik durumları ortaya çıkmayacak şekilde oluşturulması hedeflenir. Bu çerçevede bina taşıyıcı sisteminde ve taşıyıcı sistemi oluşturan elemanların her birinde, deprem yüklerinin temel zeminine kadar sürekli ve güvenli bir şekilde aktarılmasını sağlayacak yeterli rijitlik, kararlılık ve dayanımın sağlanması ile binaya aktarılan deprem enerjisinin önemli bir bölümünün, taşıyıcı sistemin sünek davranışıyla sönümlenebilmesi hedeflenir.
Diğer yandan enerji verimliliği ve iç mekân kalitesinin sağlanması için gerekli olabilecek değişiklikler, (örneğin pencere boyutlarının değişmesi, binaya yeni yükler gelmesi, yatay veya düşey geçişler açılması) binanın yapısal sistemini ve deprem dayanımını etkileyebilir. Bunun tersi de geçerlidir; örneğin, ilave deprem perdelerinin manzara ve gün ışığını azaltması durumunda pencere ebatlarının değiştirilmesi gerekebilir. Bu gibi sebeplerle tasarım sürecine inşaat mühendislerinin de dâhil edilmesi gerekir.
Mevcut Binalarda Deprem Tahkiki Süreç Akışı
Şekilde görüldüğü üzere, mevcut binalarda tadilat yapılması gerekmeyebilir, yıkım kararı da söz konusu olabilir. Tadilat veya yıkım kararına, aşağıdaki hususlar vb. dikkate alınarak verilebilir:
a) Tarihi binalarda binanın yaşına bakılmaksızın tadilat söz konusu olabilir.
b) Binanın mimari ve estetik bir değeri varsa, çok eski de olsa, yıkım yerine deprem tadilatı söz konusu olabilir.
c) Binanın tarihi özelliği yoksa, estetik bir değer atfedilmemiş ve yaşı 40’ın üzerinde ise yıkım kararı verilebilir (40 yıllık süre, uzmanlık değerlendirmesi olup genel bir kural değildir; binanın durumuna göre karar verilmelidir).
d) Binanın yaşı 40 yıldan az olsa bile hedeflenen tadilat maliyeti, yeni bina maliyetinin %40’ını geçiyor ise yıkıma karar verilebilir veya tadilat kapsamı daraltılabilir (%40 oranı uzmanlık değerlendirmesi olup genel bir kural değildir; binanın durumuna göre karar verilmelidir).
e) Güncel yönetmelikler ve iç mekân kalitesi gereklilikleri ile fonksiyon ihtiyaçları sağlanamıyor olabilir. Bu gibi durumlarda binanın yıkım kararı verilebilir veya bina satılabilir (Farklı amaçlarla kullanım söz konusu olabilir).
Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere binanın tadilat kararı veya yıkım kararı;
i) En baştan verilebilir,
ii) Deprem etüdü, enerji verimliliği çalışmaları ve mevzuata uyum için yapılacak teknik ve ekonomik analiz sonuçları değerlendirildikten sonra verilebilir.
Tahmini Maliyet İncelemesi
Bina tadilatlarında enerji verimliliği ile birlikte iç mekân kalitesi, yangın güvenliği, deprem güvenliği vb. güncel mevzuata uyum, mümkün olduğunca birlikte sağlanmalıdır. Bilindiği gibi mevzuat, asgari şartları belirlemektedir, ancak enerji verimliliği ve çevresel etkilerin azaltılması açısından, bütçe imkânları dikkate alınarak mevzuatın öngördüğünden daha ileri iyileştirmeler yapılabilir. Daha önce de açıklandığı üzere bina tadilatlarında bu amaçlardan bir veya birkaçının sağlanması hedeflenir. Bunun için:
a) Mevcut durumun ortaya konulması,
b) Uygulamaların geri dönüş sürelerinin hesaplanması,
c) Yapılacak iyileştirme projeleri arasından en uygun olanların seçilmesi, gerekir.
Yapılacak işler projelendirilerek ihale projeleri, şartnameleri, imalat tarifleri ve yaklaşık maliyetleri hazırlanır. Tadilat kapsamı belirlendikten sonra, uygulamaya geçilebilmesi için ödeneğin konulması veya mevcut ödeneklerle yapılıp/yapılamayacağı gibi hususlara da karar verilir.
Mevzuat Yönünden İnceleme
Binanın tarihi bina olup olmadığı, iskân ruhsatının olup olmadığı (Örneğin bina yeşil alanda yapılmış olabilir), yakın gelecekte yıkılma ihtimali olup olmadığı (Örneğin yol genişletmesi vb.), güncel mevzuat ve/veya konfor gereksinimlerine uyum için bir engel olup olmadığı; engelli erişimi konuları, deprem güçlendirmesi yapılması gerekliliği, binanın kalan ömrünün tadilat için uygunluğu, tadilat sonrasında binanın hedeflenen kullanım amacına uygun duruma getirilip getirilemeyeceği gibi konular değerlendirilir.
2000’li yıllar öncesinde yapılan mevcut binaların; kullanıcıların güvenliği, erişimi ve konforu açısından güncel mevzuata uyumlaştırılması önem arz etmektedir. Özellikle önemli tadilat yapılan binaların güncel mezuata uyumlaştırılması beklenir. Mevcut Binalarda öncelikle Deprem Güvenliği, Yangın Güvenliği, Engellilerin Erişimi, Enerji Verimliliği, Ses yalıtımı, Su Yalıtımı, Otoparkların ve Asansörlerin Yeterliliği irdelenir.
Yangın Yönünden İnceleme
Bina tadilatları sırasında, yapının “Türkiye’de Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” şartlarına uygun hâle getirilmesi gerekir, çünkü yönetmelik hem yeni binaları hem de mevcut binaları kapsamaktadır. Tadilat esnasında yangın yönünden yapılacak iyileştirmeler; binanın büyüklüğüne, kat adedine, cinsine vb. bağlı olarak değişkenlik gösterir. Örneğin, lojman- konut gibi binalarda sadece yangın dedektörü ile yangın dolabı yeterli olurken hastane gibi binalarda yangın algılama, anons, acil aydınlatma, acil yönlendirme ve kaçış, duman kontrol, yangın dolabı ve sprinkler sistemleri, itfaiye bağlantı ağızları, gazlı söndürme sistemleri, basınçlandırma sistemleri, ilave merdiven yapılması, yangın kontrol paneli vb. gerekli olmaktadır.
Enerji Faturaları Yönünden İnceleme
Bina işletme sürecinde mümkünse son birkaç yılın enerji tüketimleri incelenir ve yıllık toplam tüketimlerin ortalaması hesaplanır. Bu değer, bina alanına bölünerek toplam “spesifik enerji tüketimi” belirlenir. Hesaplanan bu tüketim değeri benzer iklim bölgesi ve benzer bina kategorisindeki referans tüketim değerleri ile karşılaştırılarak ve/veya BEP-TR programı ile enerji sınıfı belirlenerek binanın mevcut durumuna ait enerji performansının ön değerlendirmesi yapılır. Bu şekilde binada ne düzeyde enerji verimliliği potansiyeli olduğu belirlenebilir. Eğer verimlilik potansiyeli varsa ön etüt, gerekirse detaylı enerji etüdü, iyileştirme projeleri için enerji modellemesi gibi çalışmalar yapılarak “verimlilik artıcı projeler (VAP)” belirlenmesi suretiyle enerji verimliliği tadilat projeleri hazırlanır.